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Mietspiegel der Stadt Aschaffenburg

Mehrfamilienwohnhaus Ulmenweg

Foto: Bruno Geißel, Stadt Aschaffenburg

Mehrfamilienwohnhaus Am Rosensee

Foto: Bruno Geißel, Stadt Aschaffenburg

In der Stadt Aschaffenburg galt in der Zeit vom 03.12.2021 bis 02.12.2023 der Mietspiegel 2019/2021 als sog. qualifizierter Mietspiegel, gem. § 558d BGB.
Die Stadt Aschaffenburg hat bereits im Laufe des Jahres 2023 die Erstellung eines neuen qualifizierten Mietspiegels in Auftrag gegeben. Derzeit läuft die Mieter- und Vermieterbefragung, sowie die Beteiligung der Interessenverbände der Mieter und der Vermieter, unter Beteiligung eines Vertreters der örtlichen Justiz.
In der Zwischenzeit gilt der bisherige Mietspiegel als sogenannter einfacher Mietspiegel fort. Dies bedeutet, dass die Beweiskraft des Mietspiegels (vgl. § 558d Abs. 3 BGB) zwar reduziert ist, allerdings wird dieser in der Rechtsprechung und Praxis in der Regel weiterhin als Beweismittel und Beurteilungsgrundlage anerkannt, soweit sich der abgelaufene Zeitraum noch in einem angemessenen Rahmen hält.

Nach aktuellem Verfahrensstand ist geplant, den neuen qualifizierten Mietspiegel 2024 Mitte des Jahres 2024 in Kraft zu setzen, soweit sich keine Verzögerungen im Verfahren ergeben. Insofern wird sich lediglich ein vertretbarer Übergangszeitraum von ca. 6-9 Monaten ergeben.
Der Mietspiegel liefert Aussagen über das allgemeine Mietniveau innerhalb der Stadt und ist eine wichtige Orientierungshilfe für Vermieter und Mieter bei der Festlegung des Mietpreises.

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ist seit der Einführung des "Zweiten Wohnraumkündigungsschutzgesetzes" im deutschen Mietrecht von zentraler Bedeutung. Die Basis für die Mietspiegelerstellung bildete eine Stichprobenerhebung bei nicht preisgebundenen Mietwohnungen des freifinanzierten Wohnungsmarktes, deren Nettomiete sich in den letzten sechs Jahren geändert oder die in diesen Zeitraum neu vereinbart worden sind.

Rechtsgrundlage:

Wissenschaftliche Grundsätze entsprechend dem § 558 d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
„Mietpreisbremse beim Abschluss eines Mietvertrages“
Die Stadt Aschaffenburg ist in der aktuellen Mieterschutzverordnung (MiSchuV) aufgeführt, so dass nach Anwendung der Gesetzesregelung in § 556 d BGB in der Stadt Aschaffenburg die Grenze für eine zulässige Miethöhe bei Abschluss eines Mietvertrages nur um bis zu 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dies gilt auch für die Vermietung möblierter Wohnungen.

"Kappungsgrenze für Mieterhöhungen"

Neben der Mietpreisbremse gilt in Aschaffenburg auch eine abgesenkte Kappungsgrenze. Dies bedeutet: Der Vermieter darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 15 Prozent (statt 20 Prozent) und nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen. Abgesehen von den gesetzlichen Sonderreglungen in den §§ 559 und 560 BGB ist eine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren von über 15 Prozent nicht zulässig.

„Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“

Die Mieterschutzverordnung verlängert außerdem die Kündigungssperrfrist in Aschaffenburg. Ein Erwerber von bereits vermietetem Wohnraum kann dem Mieter somit erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung zum Zwecke des Eigenbedarfs oder der Verwertung kündigen (§ 577 a BGB, Umwandlung Mietwohnraum in Eigenwohnraum – Sperrfrist 10 Jahre).