Grundsätze für die Anwendung der Vorschriften des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bauturbo“) in Aschaffenburg

Grundverständnis:
Die Stadt Aschaffenburg verfolgt die Zielsetzung des Bundesgesetzgebers zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung und begrüßt die weitreichenden Erleichterungen zum Planungsrecht, aber auch die Ermessensentscheidung auf kommunaler Ebene.
Die Antragstellenden haben einen Anspruch auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung. Der Grundsatz auf Gleichbehandlung aller Antragstellenden, die Beachtung der öffentlichen Belange und Rechtsbereiche als auch die Grundsätze der Bauleitplanung müssen gewahrt bleiben. Im Rahmen der Genehmigungspraxis ist weiterhin eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen.

Grundsätzlich sind auch zukünftig bei der Genehmigung von Bauvorhaben und der Aufstellung städtebaulicher Satzungen unter der Anwendung des Bauturbos öffentliche Belange wie beispielsweise der Artenschutz, Immissionsschutz, Hochwasserschutz, Denkmalschutz, gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, naturschutzrechtliche Belange als auch die Grundzüge der Bauleitplanung (gem. § 1 BauGB) – im Wege einer Abwägung – zu berücksichtigen.

Im Rahmen eines bauaufsichtlichen Verfahrens sind weiterhin die Anforderungen der Bayerischen Bauordnung zu beachten. Dies gilt insbesondere bezüglich der Abstandsflächen, des Brandschutzes, der Standsicherheit, etc.

1. Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 31 Abs. 2 und 3 BauGB)
Vorhaben des Wohnungsbaus sind zunächst nach dem allgemeinen Prüfschema des § 31 BauGB zu beurteilen. Soweit die Voraussetzungen, gem. § 31 Abs. 2 BauGB
nicht erfüllt sind (gilt nicht für laufende Bebauungsplanverfahren), sind die Befreiungsmöglichkeiten des Abs. 3 zu prüfen. Scheiden Befreiungen nach § 31 Abs. 2 und 3 BauGB aus, können Abweichungsmöglichkeiten, gem. § 246e BauGB zur Anwendung kommen. Eine Prüfung erfolgt stets im Einzelfall.

Hierbei sind folgende Grundsätze zu beachten:

a) Städtebaulicher Rahmen:
Die Planung muss städtebaulich vertretbar sein und sich in den städtebaulichen Kontext einfügen. Hierbei sind die Auswirkungen des Vorhabens auf die künftigen Bebauungsmöglichkeiten der näheren Umgebung zu beachten. In diesem Rahmen ist der Grundsatz der Gleichbehandlung zu berücksichtigen. Es ist sicherzustellen, dass die städtebauliche Entwicklung nicht beeinträchtigt wird und ein planerisches Gesamtkonzept für dieses Gebiet eingehalten wird. Dies ist bereits in der Vorplanung mit der Stadt Aschaffenburg abzustimmen.

b) Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes (§ 31 Abs. 2 und 3 BauGB):
Besonders in Fällen, in denen bislang ein Planungserfordernis bestand, soll im Zusammenhang mit bestehenden Baulinien- und Bebauungsplänen eine deutliche Vereinfachung für die Umsetzung von Vorhaben, die dem Wohnungsbau dienen, geschaffen werden.
Wie dem Wortlaut des Gesetzes zu entnehmen ist, sind derartige Befreiungen nur möglich, wenn das Vorhaben auch unter Würdigung der nachbarlichen Interessen, mit den öffentlichen Belangen zu vereinbaren ist und nach überschlägiger Umweltprüfung voraussichtlich keine zusätzlichen erheblichen Auswirkungen zu befürchten sind.
Eine Prüfung des Einzelfalls bleibt obligatorisch.
Das Abweichen von den Grundzügen der Planung kann in Aussicht gestellt werden, wenn durch das Vorhaben kein städtebaulicher Missstand entsteht und die nachbarrechtlichen Interessen gewahrt bleiben. Vorhaben, die öffentliche Flächen (z.B. Verkehrsflächen, Grünflächen oder Flächen, welche dem naturschutzrechtlichen Ausgleich dienen) in Anspruch nehmen sind grundsätzlich abzulehnen.

c) Auflagen und Bedingungen für den Vorhabenträger:
Die Anwendung des „Bauturbos“ kann auch mit Auflagen / Bedingungen erfolgen. So kann die Gemeinde vom Vorhabenträger verlangen das bestimmte städtebauliche Anforderungen zu erfüllen sind, vergleichbar mit den Festsetzungen eines Bebauungsplanes gemäß § 9 Abs. 1 BauGB (Inhalt des Bebauungsplans) oder Inhalten eines städtebaulichen Vertrages.

d) Der „Bauturbo“ als Ermessensvorschrift:
Bei dem Gesetz handelt es sich um eine „Kann“ Regelung. Es besteht somit kein rechtlicher Anspruch auf Anwendung des „Bauturbos“, noch ist die Zustimmung zum „Bauturbo“ isoliert einklagbar. Es besteht jedoch ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung der Verwaltung. Grundsätzlich lässt sich feststellen, dass die kommunale Planungshoheit durch den „Bauturbo“ nicht berührt wird.

2. Abweichung vom Erfordernis des Einfügens nach § 34 Abs. 3b BauGB
Abweichungen vom Gebot des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung bedürfen einer Prüfung und Bewertung im Einzelfall. Grundsätzlich sind Abweichungen nur für die gesetzlich vorgesehenen Vorhaben zulässig, vorausgesetzt, dass das Vorhaben städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist. Durch das Vorhaben dürfen insbesondere keine städtebaulichen Missstände entstehen oder diese verstärken.

3. Bauen im Außenbereich nach § 35 BauGB
Die Anwendung des „Bauturbos“ für Vorhaben im Außenbereich (§ 246e Abs. 3 BauGB) wird ausgeschlossen.
Ausnahme: Entwicklung eines hinter liegenden Gebäudes auf gleicher Parzelle ohne Umweltauswirkungen sowie Einhaltung der anderen Kriterien nach § 246e BauGB.
Zum Schutz des Außenbereichs und dem Grundsatz der Innenentwicklung folgend (Innenentwicklung vor Außenentwicklung), sind Befreiungen von den Bestimmungen des § 35 BauGB im Rahmen des Bauturbos nicht zielführend. Die Abwägung einer Fortsetzung der Siedlungsentwicklung in den Außenbereich hinein, ist grundsätzlich nur in einem ordentlichen Bauleitplanverfahren hinreichend zu treffen.
Bei baulichen Entwicklungen im Außenbereich sind vielfältige Belange
unterschiedlichster Rechtsbereiche zu beachten. Diese umfassenden Erhebungen und Abwägungen sind innerhalb der dreimonatigen Genehmigungsfrist, in Anbetracht der bestehenden fachlich und stadträumlich komplexen Rahmenbedingungen, nicht rechtssicher zu erheben und abzuwägen.

4. UVP-pflichtige Vorhaben
Die Anwendung des „Bauturbos“ für Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung, nach Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen, wird ausgeschlossen.
Die Genehmigungsfrist und die umfangreiche Erfassung und Abwägung aller öffentlicher Belange stehen in einem Missverhältnis. Daher besteht ein Planungserfordernis bei UVP-pflichtige Vorhaben fort.

5. Gewerbegebiete und gewerblich geprägte Standorte
Die Anwendung des „Bauturbos“ für die Realisierung von Wohnnutzungen innerhalb von Gewerbegebieten wird ausgeschlossen.
Bei Vorhaben dieser Art sind erhebliche Nutzungskonflikte (z.B. Nachweis gesunder Wohnverhältnisse, immissionsschutzrechtliche Belange etc.) zu erwarten. Zudem könnten bereits genehmigte Gewerbebetriebe / gewerbliche Nutzungen in der Ausübung ihrer Tätigkeit als auch in ihrer zukünftigen Entwicklung eingeschränkt werden.
Die Entwicklungsmöglichkeiten für Gewerbegebiete in Aschaffenburg sind sehr begrenzt. Bereits durch eine potenzielle erweitere Zulässigkeit von Wohnnutzungen in Gewerbegebieten im Rahmen des „Bauturbos“ besteht die Gefahr einer Verzerrung des Boden- und Mietpreisgefüges und damit eine Standortverschlechterung für gewerbliche Nutzungen insbesondere für produzierendes Gewerbe und artverwandte Nutzungen.
Eine mögliche Umwandlung von Gewerbegebieten und gewerblich geprägten Standorten soll daher, wenn dann nur durch ein ordentliches Bauleitplanverfahren erfolgen.

6. Sicherung des Vollzugs des geschaffenen Baurechts durch Bauverpflichtungen
Zur Vermeidung von Bauanträgen mit vorrangig bodenspekulativen Hintergründen ist dem Grundsatz einer dem Wohl der Allgemeinheit dienenden und sozialgerechten Bodennutzung folgend, bei einer Zustimmung zur Anwendung des „Bauturbos“ stets eine Bauverpflichtung vorzusehen.
Die Bauverpflichtung ist durch öffentlich-rechtlichen Vertrag mit einer dinglichen Sicherung auch für und gegen die Rechtsnachfolger zu gewährleisten.

7. Sozialer Wohnungsbau
Im neuen § 36a Abs. 1 Satz 3 BauGB werden Gemeinden ermächtigt ihre Zustimmung unter der Bedingung zu erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Das Wohnungsmarktkonzept der Stadt Aschaffenburg hat aufgezeigt, dass insbesondere im Segment des sozialen Wohnraums ein hinreichendes Angebot fehlt.
Bei der Anwendung des „Bauturbo“, ist ab einer Anzahl von 6 zusätzlichen Wohneinheiten mindestens 40 % dieser Wohnungen als Sozialwohnungsbau auszuführen; im Falle einer nicht natürlichen Zahl ist auf ganze Wohneinheiten, die dem Sozialwohnungsbau unterfallen, aufzurunden. Dies ist in die Baugenehmigung als Auflage nach § 36a Abs. 1 Satz 3 BauGB aufzunehmen und im Rahmen des öffentlich-rechtlichen Vertrages näher zu bestimmen, sowie dinglich zu sichern.

8. Vorhabenbezogene Bebauungspläne
Die Anwendung des „Bauturbos“ innerhalb vorhabenbezogener Bebauungspläne nach § 12 BauGB, ist ausgeschlossen.
Die Umsetzung, Umfang und Art der Vorhaben innerhalb dieser Bebauungspläne ist im Rahmen eines Durchführungsvertrages vereinbart und als Satzung (Ortsrecht) beschlossen. Ein Eingriff kann die Wirksamkeit des gesamten Bebauungsplanes tangieren und den im Bauleitplanverfahren manifestierten, speziell auf dieses Vorhaben ausgerichteten Konfliktlösemechanismus zur Bewältigung bodenrechtlicher Spannungen
infrage stellen.
Ebenso ist die Anwendung des „Bauturbos“ ausgeschlossen, wenn damit gegen andere abgeschlossene Verträge (z.B. städtebauliche Verträge nach § 11 BauGB) verstoßen würde; ein Anspruch auf Vertragsanpassung besteht grundsätzlich nicht.

9. Vorabstimmung des Vorhabenträgers mit der Verwaltung
Bei der Anwendung des „Bauturbos“ sind verschiedenste rechtliche Grundlagen und
öffentliche Belange zu berücksichtigen. Verbunden mit der relativ kurzen Fiktionsfrist (drei Monate) ist es unabdingbar, dass das Vorhaben vor Antragstellung im Rahmen einer Bauberatung mit der Bauverwaltung (Bauordnungsamt und Amt für Stadtplanung und Klimamanagement) abgestimmt wird. Nur auf dieser Grundlage kann mit dem Vorhabenträger abgestimmt werden, welche Unterlagen ggf. noch benötigt werden oder welche städtebaulichen Voraussetzungen notwendig sind. Im Zweifelsfall wird zur Fristwahrung die Zustimmung versagt und das Vorhaben abgelehnt.

10. Entscheidung über die Zustimmung zum „Bauturbo“ im Umwelt-, Klima- und Verwaltungssenat
Die selbsttätige Bearbeitung von Anträgen in der städtischen Verwaltung, für welche die Regelungen des „Bauturbos“ Anwendung finden könnten, sind wie bisher und entsprechend den in der Geschäftsordnung festgelegten Regelungen auszuführen. Bei Senatswürdigkeit eines Vorhabens wird der zuständige Senat mit dem Vorgang befasst, andernfalls wird durch die Fachdienststellen der Verwaltung selbst entschieden. Dies ist für die Erteilung der bauaufsichtlichen Genehmigungen im § 10 Abs. 2 Nr. 18 der Geschäftsordnung für den Stadtrat der Stadt Aschaffenburg (geänderte Fassung vom 01.06.2025) geregelt.
Die bewährte Praxis ist fortzuführen und auf die Entscheidung zur Zustimmung der Gemeinde zur Anwendung des „Bauturbos“ (§ 36a BauGB) sinngemäß zu übertragen.
Die Geschäftsordnung ist entsprechend fortzuschreiben, bzw. zu präzisieren.

Evaluierung
Die Grundsätze für die Anwendung der Vorschriften des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bauturbo“) in Aschaffenburg werden sich in der Praxis bewähren müssen. Hierzu erfolgt eine fortlaufende Evaluierung des Verwaltungshandelns zur Umsetzung des Gesetzes. Bei Bedarf werden die Grundsätze zur Anwendung des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung („Bauturbo“) fortgeschrieben.