Infos zu Bauvorhaben & Immobilienbesitz

Nach der Ausweisung von Baugelände baut die Stadt Aschaffenburg die im Bebauungsplan vorgesehenen Straßen, Wege und Plätze (Erschließungsanlagen) für die Erreichbarkeit der Baugrundstücke und zur Benutzung für die Bürgerinnen und Bürger, deren Besucher und für Anlieferungen. Zur Deckung der dadurch entstehenden Kosten erhebt die Stadt Aschaffenburg Erschließungsbeiträge. Die Kosten werden nach Abzug des zehnprozentigen Stadtanteils den Eigentümern der betroffenen Grundstücke mit einem Beitragsbescheid in Rechnung gestellt. Der Erschließungsaufwand umfasst die Kosten für den Grunderwerb und die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen einschließlich der Straßenbeleuchtung und der Entwässerung der Erschließungsanlage.

Nach der Herstellung der Erschließungsanlagen wird der beitragsfähige Aufwand nach der näheren Regelung der Erschließungsbeitragssatzung der Stadt Aschaffenburg auf die durch die Erschließungsanlage erschlossenen Grundstücke verteilt, wobei berücksichtigt wird, mit wie vielen Geschossen ein Grundstück bebaubar ist und ob es sich um ein Wohn- oder um ein Gewerbegrundstück handelt. Der Beitragspflicht unterliegen alle Grundstücke, sobald sie bebaut oder gewerblich genutzt werden dürfen.

Beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt des Erlasses des Bescheides Eigentümer des Grundstücks oder Erbbauberechtigter ist. Bei Wohnungseigentum besteht eine Beitragspflicht nur entsprechend dem jeweiligen Miteigentumsanteil. Der Erschließungsbeitrag wird einen Monat nach Zugang des Beitragsbescheides fällig.

Bereits vor Abschluss der Herstellung der Erschließungsanlagen kann die Stadt Aschaffenburg auf die künftige Beitragsschuld eine oder mehrere Vorausleistungen erheben. Die Vorausleistung kann bis zu der Höhe des künftig zu erwartenden Beitrags erhoben werden. Voraussetzung ist, dass mit der technischen Herstellung der Erschließungsanlagen begonnen oder dem Beitragspflichtigen eine Baugenehmigung erteilt worden ist.

Grundlage für die Erhebung von Erschließungsbeiträgen sind Art. 5a des Bayerischen Kommunalabgabengesetzes (KAG) i.V.m. § 127 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) sowie die städtische Erschließungsbeitragssatzung.

Für die Herstellung des öffentlichen Kanals erhebt die Stadt Aschaffenburg einen Kanalherstellungsbeitrag. Er berechnet sich nach der Grundstücksfläche und der nach dem Bebauungsplan zulässigen Geschossfläche (GFZ). Derzeit werden für jeden m² Grundstücksfläche 0,70 Euro und für jeden zulässigen m² Geschossfläche 4,60 Euro erhoben. Die Beitragspflicht entsteht, sobald an den Entwässerungskanal angeschlossen werden kann.

Wurde ein bebautes Grundstück bereits nach früherem Recht zu einem Kanalherstellungsbeitrag herangezogen und wird durch eine neue Baumaßnahme die bisherige Geschossfläche vergrößert, wird ein weiterer Beitrag erhoben und zwar für den Unterschied zwischen der zulässigen Geschossfläche und der bisher vorhandenen Geschossfläche. Wird durch die Änderung eines Bebauungsplanes eine höhere Geschossfläche zulässig, entsteht eine weitere Beitragsschuld hinsichtlich der Differenz zwischen der bisherigen und der dann zulässigen Geschossfläche. Der Beitragssatz beträgt für jeden m² der Differenzgeschossfläche ebenfalls 4,60 Euro. Die Beitragsschuld entsteht mit dem Abschluss der Baumaßnahme.

Beitragsschuldner ist, wer im Zeitpunkt des Entstehens der Beitragsschuld Eigentümer des Grundstücks oder Erbbauberechtigter ist. Der Beitrag wird einen Monat nach Zugang des Beitragsbescheides fällig.

Grundlage für die Erhebung des Entwässerungsbeitrages ist Art. 5 des Bayerischen Kommunalabgabengesetzes (KAG) und die Beitrags- und Gebührensatzung der Stadt Aschaffenburg zur Entwässerungssatzung.

Werden bei der Aufstellung von Bebauungsplänen neue Bauflächen ausgewiesen, stehen regelmäßig Eingriffe in Natur und Landschaft an, die das Natur- oder Landschaftsbild erheblich oder nachhaltig beeinträchtigen können. Deshalb muss die Stadt im Rahmen der Abwägung prüfen, welche Ausgleichsmaßnahmen in Frage kommen und in welchem Umfang sie erforderlich sind, damit das beabsichtigte Baugebiet verwirklicht werden kann. Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zu einer ökologischen Aufwertung von Flächen führen (z. B. Anpflanzung einer Streuobstwiese). Die Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe werden im Bebauungsplan festgesetzt.

Die Ausgleichsmaßnahmen können auf dem Baugrundstück selbst oder auf anderen Grundstücken festgesetzt werden. Die Festsetzung erfolgt im Bebauungsplan. Werden Ausgleichsmaßnahmen auf anderen Grundstücken festgesetzt und für die Grundstückseigentümer durch die Stadt durchgeführt, werden hierfür Kostenerstattungsbeträge erhoben (§§ 135 a bis 135 c BauGB). Die Kosten hierfür umfassen den Erwerb der Flächen, die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen einschließlich ihrer Planung und die Fertigstellungs- und Entwicklungspflege. Die Erstattungspflicht entsteht mit der Herstellung der Ausgleichsmaßnahme durch die Stadt Aschaffenburg. Vorauszahlungen können bis zur Höhe des voraussichtlichen Kostenerstattungsanspruches angefordert werden, sobald die Grundstücke, auf denen Eingriffe zu erwarten sind, baulich oder gewerblich genutzt werden dürfen, d.h. Baurecht besteht. Der Kostenerstattungsbetrag ist einen Monat nach Anforderung zur Zahlung fällig. Erstattungspflichtiger ist, wer im Zeitpunkt des Entstehens des Kostenerstattungsbeitrags Eigentümer des Grundstücks oder Erbbauberechtigter ist. Bei Wohnungseigentum sind die Wohnungseigentümer nur entsprechend ihrem Miteigentumsanteil kostenerstattungspflichtig, sobald die Grundstücke, die kostenerstattungspflichtig sind, baulich oder gewerblich genutzt werden dürfen. Mehrere Kostenerstattungspflichtige sind Gesamtschuldner. Der Kostenerstattungsbeitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück.

Grundlage für die Erhebung der Kostenerstattungsbeiträge sind die §§ 135 a bis 135 c des Baugesetzbuches (BauGB) sowie die städtische Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen.

• 60.1 - Satzung der Stadt Aschaffenburg über die Erhebung eines Erschließungsbeitrages (PDF, 47 kB)
• 66.1 - Satzung für die öffentliche Entwässerungseinrichtung der Stadt Aschaffenburg (Entwässerungssatzung - EWS) (PDF, 213 kB)
• 66.2 - Beitrags- und Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung (BGS - EWS) (PDF, 336 kB)
• 61.6 - Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeiträgen nach § 135 a - 135 c BauGB (PDF, 19 kB)

Kontakt zum Bauordnungsamt

Der Gutachterausschuss für die kreisfreie Stadt Aschaffenburg ist ein unabhängiges und selbständiges Gremium. Es besteht aus dem Vorsitzenden sowie weiteren ehrenamtlichen Gutachtern. Die Gutachter werden auf vier Jahre berufen.

Dieses Gremium erstellt auf der Grundlage von abgeschlossenen Immobilienkaufverträgen, die unter Wahrung des Datenschutzes ausgewertet werden, Verkehrswertgutachten für bebaute und unbebaute Grundstücke und regelmäßig eine Bodenrichtwertkarte.

Die Aufgaben des Gutachterausschusses ergeben sich aus dem Baugesetzbuch (BauGB) und werden durch die Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch (BayGaV) ergänzt und konkretisiert.

Der Gutachterausschuss nutzt die Räumlichkeiten seiner Geschäftsstelle zur Vorbereitung seiner Aufgaben.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Werteverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Die Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert ermittelt worden, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Wertbeeinflussende Merkmale bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen eines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert.

Die Bodenrichtwerte werden jeweils zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt.

Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte erhalten (§ 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB, § 13 Satz 2 BayGaV).

Die Bodenrichtwertkarte (Stichtag 01.01.2024) liegt in digitaler Form vor und kann über das Internet (Boris Bayern) bezogen werden. Sie können zwischen Dauerabonnement (entspricht dem dauerhaften Zugriff auf die zum Kaufzeitpunkt geltende Bodenrichtwertkarte) und Einzelauskunft wählen.

Gebühren:

Telefonische Richtwertauskünfte können nicht erteilt werden. Eine Auskunft über Bodenrichtwerte ist gemäß Tarif-Nr. 2.I.1/1.8 des Kostenverzeichnisses zum Kostengesetz (KVz) gebührenpflichtig.

Einzelauskunft online: 20,00 € je mitgeteiltem Wert

Schriftliche Mitteilung durch den Gutachterausschuss: 30,00 € je mitgeteiltem Wert

Dauerabonnement online: 150,00 €

Formulare und Karten

Die Daten sind urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtsgesetzes ist ohne Zustimmung des Herausgebers (Gutachterausschuss) unzulässig. Dies gilt auch für Wiedergabe, Nachdruck, Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmung, und für die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Eine Weitergabe an Dritte ist unzulässig.

Barrierefreiheit: Die Bodenrichtwertkarte ist nicht barrierefrei. Wenn Sie Fragen zur Karte haben, wenden Sie sich bitte an die Experten des Gutachterausschusses. Sie helfen Ihnen gerne weiter.

• Bodenrichtwertkarte (Stichtag 01.01.2024) (PDF, 6.3 MB)
• Umlaufbeschluss (redaktionelle Änderung) 26.11.2024 (PDF, 397 kB)
• Erläuterungen zur Bodenrichtwerkarte und zu den Bodenrichtwerten (1.1.2024) (PDF, 668 kB)
• Antrag auf Auskunft aus der Bodenrichtwertkarte (PDF, 32 kB)

Auf (schriftlichen) Antrag werden Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken erstellt.

Gebühren:
Bebaute und unbebaute Grundstücke (§ 15 Bayerische Gutachterausschussverordnung – BayGaV)
Die Gebühr ist im Regelfall wertabhängig und beträgt:

Die wertabhängige Gebühr kann bei erheblichem zusätzlichem Aufwand um bis zu 50 % erhöht werden, insbesondere für die Ermittlung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Die Gebühr kann um bis zu 50 % ermäßigt werden, wenn das Gutachten einen erheblich geringeren Aufwand als üblich verursacht, insbesondere bei unbebauten Grundstücken mit land-, forstwirtschaftlicher oder vergleichbarer Nutzung.

Gebührenangaben vorbehaltlich gesetzlicher Änderungen!

Formular

Die Kaufpreissammlung wird bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingerichtet und geführt. Diese ist Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte und weiterer Wertermittlungen. Der Inhalt der Kaufpreissammlung unterliegt dem Datenschutz.

Nach § 195 (3) BauGB und § 11 BayGaV sind auf Antrag Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen, soweit hier ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann. Solche Auskünfte erhalten Personen, die mit der Wertermittlung von Grundstücken befasst sind, z. B. öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder sonstige qualifizierte Sachverständige bei Nachweis eines Gutachtenauftrages. Auskünfte dürfen nur anonymisiert erteilt werden, soweit sie dem Zweck einer Wertermittlung zu Grunde liegen. Eine Weitergabe an unbefugte Dritte ist unzulässig.

Gebühr: Pro mitgeteiltem Wert 20,00 €

Anträge per Email: gutachterausschuss@aschaffenburg.de

Derzeit ist der Immobilienmarktbericht aus 2017 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt Aschaffenburg erhältlich. Mit dem Druckwerk erhalten alle Interessierten eine allgemein zugängliche Informationsquelle über die Verhältnisse auf dem Immobilienmarkt und die Preisentwicklungen in Aschaffenburg. Die Geschäftsstelle hat hierfür die notariellen Kaufverträge der Jahre 2015, 2016 und 2017 ausgewertet und statistisch in Form von Tabellen und Grafiken aufbereitet.

Die Ergebnisse des vorliegenden Berichts stellen eine generalisierte Abbildung des Aschaffenburger Immobilienmarktes dar. Eine sachverständige, gutachterliche Beurteilung des Einzelfalles wird jedoch nach wie vor notwendig sein, sie ist durch diese Veröffentlichung nicht zu ersetzen.

Bestellung per E-Mail unter gutachterausschuss@aschaffenburg.de oder Tel. 06021 330-1237.

Schutzgebühr: 20,00 € zzgl. Versandkosten

Verfahrensfreie Vorhaben (Art. 57 Abs. 5 Satz 1 BayBO)

Weder ein Baugenehmigungs- noch ein Genehmigungsfreistellungsverfahren sind durchzuführen bei der Beseitigung von baulichen Anlagen, die verfahrensfrei errichtet oder geändert werden dürfen (Art. 57 Abs. 1 bis 3 BayBO) freistehenden Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3 (Art. 2 Abs. 3 Nr. 1 und 3 BayBO) sowie sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m.

Anzeigepflichtige Vorhaben (Art. 57 Abs. 5 Satz 2 BayBO).

Für alle übrigen Anlagen ist die beabsichtigte Beseitigung einen Monat vorher bei der Bauordnungsbehörde anzuzeigen; hierzu sind vorzulegen:

ein Lageplan im Maßstab 1:1000 mit Kennzeichnung des abzubrechenden Objekts

Bei nicht freistehenden Gebäuden muss durch einen qualifizierten Tragwerksplaner im Sinn des Art. 62a Abs. 1 beurteilt und im erforderlichen Umfang nachgewiesen werden, dass das Gebäude oder die Gebäude, an die das zu beseitigende Gebäude angebaut ist, während und nach der Beseitigung standsicher sind; die Beseitigung ist, soweit notwendig, durch den qualifizierten Tragwerksplaner zu überwachen.

Eine Bestätigung bzw. eine Bescheinigung ist nicht erforderlich, wenn an verfahrensfreie Gebäude angebaut ist.

Eine Woche vor Beginn des Abbruchs ist dem Bauordnungsamt eine Baubeginnsanzeige vorzulegen.

Benötigt der Bauherr noch eine andere öffentlich-rechtliche Gestattung, z. B. für den Abbruch eines Baudenkmals eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis, darf ohne diese Erlaubnis mit dem Abbruch nicht begonnen werden.

Der teilweise Abbruch ist als Änderung eines Gebäudes genehmigungspflichtig, d. h. hierfür ist ein Genehmigungs- bzw. ein Freistellungsverfahren durchzuführen.

• Bauantrag - Vordrucke nach 3.05 (Bauantragsvordrucke) BayBO Link zu Formular: www.stmb.bayern.de/buw/index.php
  

Verwenden Sie die eingeführten Formulare, achten Sie auf vollständige Ausfüllung sowie auf die Unterschrift des Antragstellers und ggf. des Planers.

• Lageplan

Auf dem Lageplan (M 1:1000) ist der abzubrechende Baukörper gelb anzulegen.

• Bauzeichnungen

In der Regel genügt eine Skizze von den Grundrissen und den Schnitten mit Vermaßung. Es können auch Kopien von bestehenden Plänen eingereicht werden. Legen Sie Fotos von dem abzubrechenden Baukörper bei.

• Baubeschreibung (Vordrucke oder neutrales Blatt)

Beschreiben Sie die Konstruktion der baulichen Anlage und des Abbruchvorganges. Die für den Abbruch vorgesehenen Geräte und die vorgesehenen Sicherungsmaßnahmen sind anzugeben. Die Berechnung des umbauten Raumes und der Erhebungsbogen Bauabgang ist beizufügen. Reichen Sie die Unterlagen bitte zweifach, sortiert und vollständig ein. Sie erleichtern uns somit die Arbeit und tragen zur Beschleunigung des Anzeigeverfahrens bei.

Rechsgrundlage: Art. 57 Abs. 5 Satz 2 und Art. 64 der Bayerischen Bauordnung (BayBO)

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigen Sie, um eine Immobilie in einzelne voneinander getrennte Wohn- oder Gewerbeeinheiten mit jeweils eigenem Zugang aufzuteilen.

Praxisbeispiel: Eigentümer von Mehrfamilienhäusern benötigen die Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Aufteilung ihrer Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen. Durch die Aufteilung können zum Beispiel einzelne Wohnungen verkauft werden.

Räume außerhalb eines abgeschlossenen Bereichs, wie z. B. Speicher- oder Kellerräume können von der Abgeschlossenheitsbescheinigung miteinbezogen werden. Dies gilt unter gewissen Voraussetzungen auch für Terrassen, Stellplätze und Gartenanteile.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung weist also nach, dass alle mit Nummern zu bezeichnenden Einheiten, Räume und Flächen baulich so getrennt worden sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren.

Durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung können nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Einheiten, Räume und Flächen in Sondereigentum umgewandelt werden.

Für die Eintragung von Sondereigentum in das Grundbuch ist dem Grundbuchamt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan vorzulegen.

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich ist. Im Aufteilungsplan sind alle Räume und Flächen jedes Sondereigentums eindeutig zu kennzeichnen.

In der Abgeschlossenheitsbescheinigung muss die Untere Bauaufsichtsbehörde bestätigen, dass die Wohnungen oder sonstigen Räume und Flächen in sich abgeschlossen und ausreichend getrennt sind.

Zuständig ist das Bauordnungsamt der Stadt Aschaffenburg.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Der Freistaat Bayern fördert zudem die Anpassung von bestehendem Wohnraum an die Belange von Menschen mit Behinderung. Dies kann der Einbau eines Aufzuges, Treppenliftes oder ein barrierefreier Badumbau sein. Die Beseitigung von Barrieren innerhalb und außerhalb der Wohnung wie zum Beispiel der Umbau des Eingangsbereichs kann ebenfalls förderfähig sein.

Förderfähig sind Menschen mit einer Behinderung (nachgewiesen durch ein fachärztliches Attest oder ein medizinisches Gutachten), die die gesetzliche Einkommensgrenze nicht überschreiten. Betrachtet wird das Einkommen des Antragstellers sowie der Personen, die mit dem Antragsteller in einem Haushalt leben.

Die sogenannte Anpassungsmaßnahme wird zudem technisch geprüft.

Auch hier besteht ein zweistufiges Bewilligungsverfahren. Die Förderung ist bei der Stadt Aschaffenburg zu beantragen, die abschließende banktechnische Prüfung, die Darlehenszusage und Zustellung des Bewilligungsbescheids erfolgt durch die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (kurz Bayern Labo). Nähere Auskünfte und Hilfe bei der Antragstellung erhalten Sie bei der Stadt Aschaffenburg – Bauordnungsamt – Sachgebiet Wohnungswesen.

Es kann ein Darlehenshöchstbetrag von bis zu 10.000.- Euro je Wohneinheit gewährt werden (abzüglich eines einmaligen Verwaltungskostenbeitrags in Höhe von 1,00 Prozent der Darlehenssumme). Nach Ablauf einer Belegungsbindung von 5 Jahren und Bestätigung der bestimmungsgemäßen Belegung durch die Bewilligungsstelle wandelt sich das Darlehen in einen Zuschuss um. Man spricht deshalb von einem leistungsfreien Darlehen.

Bei der Antragstellung bezüglich einer Anpassungsmaßnahme kann eine Ausnahme unter der Voraussetzung zugelassen werden, dass zwischen dem Zeitpunkt der Auftragsvergabe und der Antragstellung kein längerer Zeitraum als sechs Monate vergangen ist.

Da die Fördermittel nicht immer für alle berechtigten Antragsteller ausreichen, richtet sich die Auswahl der zu fördernden Bauvorhaben nach der sozialen Dringlichkeit der Anträge.

Ein Rechtsanspruch auf eine Förderung besteht nicht.

ACHTUNG: Aktuell sind keine Fördermittel für dieses Programm verfügbar.