Bauvorhaben; Beantragung einer Baugenehmigung

Kurzbeschreibung

Für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer Anlage ist in der Regel eine Baugenehmigung erforderlich. Nur in bestimmten Ausnahmefällen ist keine Genehmigung nötig.

Beschreibung

Wann braucht man eine Baugenehmigung?

Eine Baugenehmigung erlaubt es, eine Anlage zu bauen, zu verändern oder anders zu nutzen. Sie bestätigt, dass keine Vorschriften dagegen sprechen – aber nur zum Zeitpunkt der Entscheidung.

Wann ist keine Baugenehmigung nötig?

Ein Bauvorhaben braucht keine Genehmigung, wenn es verfahrensfrei oder genehmigungsfreigestellt ist:

  • Verfahrensfreie Vorhaben sind baurechtlich unbedeutend.
  • Genehmigungsfreigestellte Vorhaben sind meist keine Sonderbauten, entsprechen einem qualifizierten Bebauungsplan oder betreffen den Dachausbau zu Wohnzwecken (siehe „Verwandte Leistungen“).

Ob ein Vorhaben genehmigungsfrei bleibt, entscheidet die Gemeinde. Falls sie eine Prüfung verlangt, ist eine Baugenehmigung nötig.

Was passiert ohne Baugenehmigung?

Wird ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne Baugenehmigung errichtet oder verändert, kann die Bauaufsichtsbehörde eingreifen. In manchen Fällen kann sie sogar den Abriss der Anlage anordnen.

Voraussetzungen

Die Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn das Vorhaben genehmigungspflichtig ist und keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften dagegen sprechen.

Verfahrensablauf

Einreichung eines Bauantrags – Wichtige Hinweise

1. Schriftliche Einreichung

Wer erstellt die Bauvorlagen?

  • Bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser*innen müssen die Bauvorlagen erstellen:
    • Architekt*innen oder Bauingenieur*innen
    • Bei kleineren Bauvorhaben (zum Beispiel Ein- und Zweifamilienhäuser) auch Handwerksmeister*innen des Bau- und Zimmererfachs oder staatlich geprüfte Techniker*innen der Fachrichtung Bautechnik

Vor Antragstellung

  • Gemeinde kontaktieren, um Fragen zur Zulässigkeit des Vorhabens zu klären
  • Nachbar*innen beteiligen, indem sie den Lageplan und die Bauzeichnungen zur schriftlichen Zustimmung vorlegen

Antragseinreichung

  • Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen bei der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde einreichen
    • Zuständige Behörden: Landratsämter, kreisfreie Städte, Große Kreisstädte, bestimmte größere Gemeinden
  • Anzahl der Ausfertigungen:
    • Dreifache Ausfertigung erforderlich
    • Falls die untere Bauaufsichtsbehörde auch Gemeinde ist, genügen zwei Ausfertigungen
  • Wichtige Formalitäten:
    • Eine mündliche Antragstellung ist nicht möglich
    • Der Antrag muss von Bauherr*in und Entwurfsverfasser*in unterschrieben sein

Bearbeitung durch die Bauaufsichtsbehörde

  • Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft den Antrag und entscheidet darüber
  • Falls sie nicht selbst die Gemeinde ist, wird die Gemeinde beteiligt, um das gemeindliche Einvernehmen einzuholen
  • Weitere Stellen werden beteiligt, falls eine Anhörung gesetzlich vorgeschrieben ist, zum Beispiel:
    • Untere Immissionsschutzbehörde
    • Untere Wasserrechtsbehörde
    • Straßenverkehrsbehörde

Digitale Einreichung

Die digitale Einreichung ist in Bayern noch nicht überall möglich. Bei Auswahl des Ortes wird ein Link zum Online-Verfahren angezeigt (falls verfügbar).

Ablauf der digitalen Antragstellung

  • Nach Beteiligung der Nachbar*innen kann der Bauantrag online gestellt werden
  • Die Formulare (Bauantrag & Baubeschreibung) werden durch Abfragen im Online-Assistenten ersetzt
  • Bauvorlagen werden als PDF-Dateien hochgeladen
  • Unterschriften werden durch eine Authentifizierung ersetzt, mittels
    • BayernID oder
    • Mein Unternehmenskonto

Besonderheiten der digitalen Einreichung

  • Bauzeichnungen müssen nicht unterschrieben werden, sondern können direkt als digitale CAD-Datei erzeugt und hochgeladen werden
  • Bei Bauanträgen mit bauvorlagepflichtigen Unterlagen muss sich der beziehungsweise die Entwurfsverfasser*in authentifizieren und den Bauantrag für den oder die Bauherr*in einreichen

Hinweise

Beginnen Sie keinesfalls mit der Ausführung eines genehmigungspflichtigen Vorhabens, ohne die erforderliche Baugenehmigung beantragt und erhalten zu haben.

Fristen

keine

Bearbeitungsdauer

Die Bearbeitungsdauer hängt vom Umfang und der Komplexität des Antrags, der Anzahl der beteiligten Stellen und der aktuellen Auslastung der Behörde ab.

Erforderliche Unterlagen

  • aktueller Katasterauszug
  • ggf. Lageplan
    Nicht erforderlich, sofern nur die Änderung baulicher Anlagen beantragt wird, bei denen Außenwände und Dächer sowie die Nutzung nicht verändert werden.
  • Bauzeichnungen
  • ggf. Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs (Formblatt siehe unter "Formulare")

    Nur bei Sonderbauten, sofern der Tragwerksplaner eine solche Erklärung abgibt.

    Wird der Bauantrag digital eingereicht, kann der Tragwerksplaner die Erklärung auch digital unter Verwendung des Online-Assistenten (siehe Leistung „Bauvorhaben; Online-Einreichung der Erklärung über die Erfüllung des Kriterienkatalogs“ unter "Verwandte Themen") einreichen.

  • ggf. Brandschutznachweis
    Nur erforderlich, soweit er bauaufsichtlich geprüft wird und nicht bereits in den übrigen Bauvorlagen enthalten ist.
  • ggf. Standsicherheitsnachweis
    Nur bei Sonderbauten, soweit die Standsicherheit bauaufsichtlich geprüft wird.
  • ggf. erforderliche Angaben über die gesicherte Erschließung hinsichtlich der Versorgung mit Wasser und Energie sowie der Entsorgung von Abwasser und der verkehrsmäßigen Erschließung
    Nur erforderlich, wenn das Bauvorhaben nicht an eine öffentliche Wasser- oder Energieversorgung oder an eine öffentliche Abwasserentsorgungsanlage angeschlossen werden kann. Auch erforderlich, wenn das Bauvorhaben nicht in ausreichender Breite an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt.
  • ggf. Berechnung des zulässigen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung
    Nur erforderlich im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, der Festsetzungen darüber enthält.
  • ggf. Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme (Formblatt siehe unter "Formulare")
  • ggf. Abweichungsanträge
  • gegebenenfalls weitere Unterlagen
    Je nach Bauvorhaben können weitere Unterlagen erforderlich sein, beispielsweise eine Baumbestandserklärung. Dies aber nur, wenn die Gemeinde dies verlangt.

Online-Verfahren

  • Regionale Ergänzungen (Redaktionell verantwortlich: Stadt Aschaffenburg):
  • Bauantrag online

    Sie können einen Bauantrag, Abgrabungsantrag, Änderungsantrag sowie Unterlagen im Genehmigungsfreistellungsverfahren bzw. für eine verfahrensfreie Abgrabung online einreichen.

  • Bauantrag online - Fehlende Angaben und Unterlagen online nachreichen

    Sie können fehlende Angaben und Unterlagen zu online eingereichten Vorgängen online nachreichen.

Formulare

Kosten

Die Gebühren für eine Baugenehmigung betragen je nach Art des Bauvorhabens und Art des Genehmigungsverfahrens zwischen 1 vom Tausend und 4 vom Tausend der Baukosten. Gebühren müssen Sie auch dann bezahlen, wenn Ihr Bauantrag abgelehnt oder zurückgenommen wird. In diesem Fall werden die Gebühren jedoch reduziert.

Wird die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung baulicher Anlagen erteilt, beträgt die Gebühr zwischen 40 und 5.000 EUR, je nach angefallenem Verwaltungsaufwand.

Rechtsgrundlagen

Rechtsbehelf

Erhalten Sie die beantragte Baugenehmigung nicht, können Sie eine verwaltungsgerichtliche Klage erheben. Diese ist auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung zu richten.

Ein Widerspruch ist nicht möglich.

Weiterführende Links

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