Bei Übertragungen von Grundstücken hat die Gemeinde in bestimmten Fällen ein Vorkaufsrecht. Wollen Sie ein Grundstück erwerben, benötigen Sie ein Negativzeugnis, damit das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben werden kann.

Vorkaufsrecht der Gemeinde beim Grundstückskauf

Wann kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausüben?

• Die Gemeinde kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht geltend machen.
• Dies ist nur zulässig, wenn es dem Wohl der Allgemeinheit dient.
• Das Vorkaufsrecht kann auch zugunsten Dritter ausgeübt werden.

Grundbucheintrag nur mit Nachweis

• Das Grundbuchamt trägt Käufer*innen erst als Eigentümer*innen ein, wenn nachgewiesen wird, dass:
  • Kein Vorkaufsrecht besteht oder
  • Die Gemeinde darauf verzichtet.

Negativzeugnis als Nachweis

• Die Gemeinde stellt ein Negativzeugnis aus, wenn:
  • Kein Vorkaufsrecht für das Grundstück besteht oder
  • Sie das Vorkaufsrecht nicht ausübt.
• In der Regel beantragt das Notariat, das den Kaufvertrag beurkundet, das Negativzeugnis beim Kaufvertragsabschluss.

Vorkaufsrecht der Gemeinde beim Grundstückskauf

Beim Kauf eines Grundstücks kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben, wenn das Grundstück in einem der folgenden Bereiche liegt:

• im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, sofern es für öffentliche Zwecke oder Ausgleichsmaßnahmen nach dem Bundesnaturschutzgesetz vorgesehen ist,
• in einem Umlegungsgebiet,
• in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich,
• in einem Stadtumbau- oder Erhaltungsgebiet,
• im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, wenn es sich um unbebaute Außenbereichsflächen handelt, die als Wohnbaufläche ausgewiesen sind,
• in einem Wohngebiet nach § 30, 33 oder 34 Absatz 2 BauGB, wenn das Grundstück unbebaut ist,
• in einem Gebiet, das aus Hochwasserschutzgründen von Bebauung freigehalten werden muss.

Zusätzlich kann die Gemeinde durch Satzung ein Vorkaufsrecht festlegen, wenn das Grundstück:

• unbebaut im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt,
• in einem Gebiet liegt, in dem städtebauliche Maßnahmen geplant sind,
• brachliegt oder unbebaut ist und für Wohnbebauung vorgesehen ist (§ 34), sofern es sich um ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt (§ 201a BauGB) handelt.

Mitteilungspflicht beim Grundstücksverkauf

Die Verkäuferseite muss der Gemeinde den Kaufvertrag über das Grundstück mitteilen. Die Meldung umfasst:

• Grundstücksdaten: Gemarkung, Flurnummer, Straße
• Verkäufer*in und Käufer*in: Namen und Anschriften
• Kaufpreis

In der Regel übernimmt das beurkundende Notariat diese Mitteilung und beantragt schriftlich das Negativzeugnis bei der Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Ein Negativzeugnis ist eine amtliche Bescheinigung, die bestätigt, dass die Gemeinde kein Vorkaufsrecht für ein Grundstück hat oder es nicht ausübt.

• Kein Vorkaufsrecht oder Verzicht:  Die Gemeinde stellt ein Negativzeugnis aus.
• Gemeinde übt Vorkaufsrecht aus: Ein entsprechender Bescheid wird an den Verkäufer gesendet.

Besteht kein Vorkaufsrecht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag darüber unverzüglich ein Negativzeugnis auszustellen. 

Will die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausüben, muss sie dies den Beteiligten schriftlich innerhalb von drei Monaten mitteilen. Die Dreimonatsfrist wird in Gang gesetzt, sobald der Gemeinde der vollständige Kaufvertrag vorgelegt wurde und ihr mitgeteilt wird, dass der Kaufvertrag rechtswirksam ist.

• §§ 24 - 28 Baugesetzbuch (BauGB)
• ggf. Vorkaufsrechtssatzung der Gemeinde

Klage

Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 217 BauGB